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適正価格の把握
売主・買主が、売買契約締結前に客観的指標を得るため、
仲介業者の査定とは別に第三者である鑑定士の評価を取得し、交渉の基礎資料とする
「この土地・建物、いくらで売れば(買えば)損しないんだろう?」と迷ったとき、
不動産屋の査定とは別に中立的な専門家がきちんと値段を出します。
価格交渉の場で「鑑定士が出した金額だから」と説得材料にもなり、
仲介業者の査定が極端に高すぎる・安すぎる場合のチェック機能としても活用できます。
根拠法令を確認する
・価格等調査ガイドライン(国土交通省、平成21年策定・平成22年1月1日施行、その後改正) 第3章「価格等調査の依頼目的に応じた業務の内容の確定」(依頼目的「売買の参考」)
・宅地建物取引業法 第34条の2第2項(媒介価額の意見の根拠明示義務)
・日本不動産鑑定士協会連合会「価格等調査ガイドラインの取扱いに関する実務指針」(平成26年9月策定、令和3年11月改正)
親族・関係会社間
親子・兄弟間、同族会社と個人間の売買において、
税務署から「みなし贈与」(相続税法7条)・「低額譲渡」(所得税法59条、法人税法上の寄附金課税)と認定されないための時価根拠資料。
こんなお悩みありませんか?
・「親の不動産を子に売りたいが、いくらにすれば税務署に文句を言われないか分からない」
・「同族会社に土地を売りたいが、価格設定を間違えると贈与税で追加負担が発生するかも…」
鑑定評価でこう変わります
鑑定士が適正時価を算定することで、みなし贈与認定・低額譲渡認定のリスクを未然に防げます。
仮に税務調査が入っても鑑定評価書が適正取引であった証拠資料になり、
追徴課税・延滞税・加算税を回避することにつながります。
根拠法令を確認する
・相続税法 第7条(低額譲受け=みなし贈与)
・所得税法 第59条第1項第2号、所得税法施行令 第169条(法人への譲渡で時価の2分の1未満の場合のみなし譲渡)
・所得税基本通達 59-3
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「税務」
同族会社と役員間
同族会社の役員(オーナー社長等)と当該会社間での不動産売買において、
法人税法・所得税法上の適正時価を明確にし、役員賞与認定・寄附金課税・受贈益課税等の税務リスクを回避する評価。
こんなお悩みありませんか?
・「社長個人と自分の会社の間で不動産を売買したいが、値段の付け方が分からない」
・「税務調査で『これは社長への賞与だ』と認定されるリスクが心配」
鑑定評価でこう変わります
鑑定士が出した適正価格を使えば、役員賞与認定・寄附金課税・受贈益課税といった税務リスクを回避できます。グループ内取引における将来的なトラブル予防にもつながります。
根拠法令を確認する
・法人税法 第22条第2項(無償・低額譲渡における益金算入)、第37条(寄附金の損金不算入)、第132条(同族会社の行為計算否認)
・所得税法 第36条(収入金額)、第59条(みなし譲渡)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「税務」
共有物分割に伴う売買・代償金
共有不動産について、共有者の一人が他の共有者の持分を買い取る場合(全面的価格賠償)、
または共有物を売却して代金分配する場合の価格根拠の評価。
兄弟や親戚と一緒に持っている土地・建物を、
「自分が全部買い取りたい」あるいは「売って分けたい」というときに、
いくらで買い取るか・いくらで分けるかの公平な金額が必要になります。
鑑定士が中立な立場で算定することで、話し合いがもつれそうなときの判断材料となり、
訴訟になっても有力な証拠資料として活用できます。
根拠法令を確認する
・民法 第258条(裁判による共有物分割)
・最判平成8年10月31日(全面的価格賠償による分割を容認)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「裁判上の参考」「私的な紛争の解決のための参考」
離婚時の財産分与
離婚に伴う財産分与において、夫婦の一方が不動産を取得し他方に代償金を支払う場合、
または不動産を売却して代金分配する場合の時価評価
離婚時の財産分与で家・マンションをどう分けるか、
配偶者と意見が合わずに話が進まないことは少なくありません。
鑑定士が中立の立場で時価を算定することで、
「相手の言い値」「不動産屋の査定」のどちらでもない、
客観的で覆りにくい基準ができあがります。
協議・調停・訴訟いずれの場面でも有力な資料となります。
根拠法令を確認する
・民法 第768条(財産分与)
・家事事件手続法 別表第二の四の項(財産の分与に関する処分)、第150条第5号
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「私的な紛争の解決のための参考」「裁判上の参考」
遺産分割協議
相続人間で遺産分割を行う際、特定の相続人が不動産を取得し他の相続人に代償金を支払う場合(代償分割)、
または相続不動産を売却して分配する場合(換価分割)の評価。
親の相続で不動産を兄弟の誰が引き継ぐか、
いくらで他の兄弟に渡すお金(代償金)を計算するかで揉めるケースは多くあります。
相続税申告で使う路線価ではなく、実際の取引価格に近い時価を鑑定士が出すことで、
相続人同士の話し合いの公平な基準となります。
根拠法令を確認する
・民法 第906条(遺産分割の基準)、第907条(遺産分割協議)
・家事事件手続法 別表第二(遺産の分割)、第191条以下(遺産分割審判事件) ・価格等調査ガイドライン 依頼目的「私的な紛争の解決のための参考」
任意売却時の最低売却価格
住宅ローン滞納・債務超過状態にある債務者が、競売前に任意売却を行う際、
債権者(金融機関・サービサー)に提示する合理的売却価格の根拠評価。
競売にかけられると、相場の7〜8割程度でしか売れないと言われています。
一方、競売前に任意売却で売却できれば、相場に近い価格(9割前後)で売れる可能性があります。
鑑定士の評価書があれば、銀行・保証会社に対して合理的根拠をもって交渉でき、
任意売却の承諾を得やすくなることにつながります。
根拠法令を確認する
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「担保評価」「売買の参考」
・日本不動産鑑定士協会連合会「担保不動産の鑑定評価に関する実務指針」(平成29年5月修正)
・民事執行法上の競売制度との対比における合理的価格としての位置づけ
入札・競争売買の参考価格
国・地方公共団体・独立行政法人等の公的機関、または法人が保有不動産を入札売却する際の予定価格(最低売却価格)設定。
公的機関は税金を扱う立場上、安く売りすぎると問題になります。
鑑定士に適正価格を出してもらうことで、「適正価格で売却した」という説明責任を果たすことができ、
入札手続きの公正性が担保されます。
根拠法令を確認する
・国有財産法 第29条(普通財産の処分)、国有財産法施行令
・地方自治法 第234条(契約の締結)、地方自治法施行令 第167条の2(随意契約)
・会計法 第29条の3以下(一般競争入札)
・国有財産の管理及び処分に関する事務取扱要領(財務省)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「売買の参考」「公的評価」
底地・借地権付き建物等、特殊権利
底地(借地権が設定された土地の所有権)、借地権、借地権付き建物等、市場で類似取引事例が形成されにくい権利関係の売買における価格算定。
借地人が地主から底地を買い取る場合等、市場が相対的に限定される場合は限定価格となる。
地主と借地人の間で土地や借地権を売り買いするケースは、普通の売買とは値段の付け方が全く違います。
借地人が地主から土地を買い取る場合は、第三者が買うときよりも高い値段になるのが普通で(限定価格と言います)、
取引相場が形成されにくいため、鑑定士でないと正確な金額を算定できません。
根拠法令を確認する
・鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅰ.1「正常価格」、Ⅰ.3「限定価格」
・鑑定評価基準 各論第1章第1節Ⅰ「宅地」3「借地権及び底地」
・借地借家法 全般
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「売買の参考」
個人間売買の信頼性担保
仲介業者を介さない個人間直接売買、知人間取引等において、
価格の妥当性を第三者(鑑定士)が証明することで、後日のトラブル(価格不当・錯誤主張等)を防止する評価。
こんなお悩みありませんか?
・「知人と直接不動産を売買するが、後で『高すぎる・安すぎる』と揉めないか心配」
・「親戚との取引で、価格設定が公平であることを証明したい」
鑑定評価でこう変わります
仲介業者が間に入らない取引では、後日の価格紛争リスクが高まります。
鑑定士の評価書を取得することで、「適正価格で取引した」という客観的証明となり、
後日のトラブルを未然に防ぐことができます。
根拠法令を確認する
・民法 第95条(錯誤)、第96条(詐欺)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「売買の参考」
同族会社と役員間
同族会社の役員(オーナー社長等)と当該会社間での不動産売買において、
法人税法・所得税法上の適正時価を明確にし、役員賞与認定・寄附金課税・受贈益課税等の税務リスクを回避する評価。