Key Instances
減損会計の検討(固定資産)
固定資産の減損兆候判定、減損損失の認識・測定における、回収可能価額(正味売却価額または使用価値)算定のための鑑定評価。
特に「市場価格が著しく下落したこと」の判定、正味売却価額算定における時価把握。
会社が保有する工場・倉庫・店舗・本社ビル等は、市場価格や収益性の下落により、
決算書上の簿価切下げ(減損会計)が必要になることがあります。
鑑定士が時価を算定することで、減損判定・減損額算定の客観的根拠となり、監査対応にも資します。
根拠法令を確認する
・企業会計審議会「固定資産の減損に係る会計基準」(平成14年8月9日)
・企業会計基準適用指針第6号「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(平成15年10月31日、平成20年1月24日改正)第28項:不動産については重要性が乏しい場合を除き、不動産鑑定評価基準に基づき合理的に算定された価額を求める
・日本不動産鑑定士協会連合会「財務諸表のための価格調査に関する実務指針」(平成30年3月27日改正)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「会計目的」
時価会計(賃貸等不動産の時価開示)
有価証券報告書を提出する企業等が、賃貸収益またはキャピタル・ゲインの獲得を目的として保有する「賃貸等不動産」について、
貸借対照表計上額および期末時価を注記情報として開示するための時価算定。
上場企業等が賃貸目的で保有するビル・マンション・倉庫等の不動産について、決算書注記として時価開示が必要です。鑑定士が算定する時価は、有価証券報告書の注記情報として投資家への重要な開示情報となります。
根拠法令を確認する
・企業会計基準第20号「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」(平成20年11月28日、平成23年3月25日改正)
・企業会計基準適用指針第23号「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針」
・日本不動産鑑定士協会連合会「財務諸表のための価格調査に関する実務指針」(平成30年3月27日改正)
・金融商品取引法 第193条の2(財務諸表の監査証明)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「会計目的」
M&Aに伴うPPAにおける不動産評価
M&A・企業結合における取得原価配分(Purchase Price Allocation, PPA)において、
被取得企業の保有不動産の公正価値(時価)を算定し、識別可能な資産として配分するための評価。
企業買収時に、買収先の保有不動産を時価で計算し直して貸借対照表に反映する処理(PPA)が必要です。
買収金額と時価純資産の差が「のれん」になるため、
不動産の正確な時価評価がのれん金額・将来の減損リスクに直結します。
根拠法令を確認する
・企業会計基準第21号「企業結合に関する会計基準」
・企業会計基準適用指針第10号「企業結合会計基準及び事業分離等会計基準に関する適用指針」
・IFRS第3号「企業結合」(IFRS適用企業の場合)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「会計目的」
企業結合・組織再編における資産評価
合併・会社分割・株式交換・株式移転等の組織再編における、対象会社の保有不動産の時価評価。
再編比率算定や会計処理の基礎資料。
会社合併や事業分離等の組織再編では、
各社が保有する不動産の正確な価値把握が再編比率算定の基礎となります。
鑑定評価が再編対価決定の重要な前提資料となります。
根拠法令を確認する
・会社法 第748条以下(合併)、第757条以下(会社分割)、第767条以下(株式交換)、第772条以下(株式移転)
・企業会計基準第21号「企業結合に関する会計基準」
・企業会計基準第7号「事業分離等に関する会計基準」
・法人税法 第62条〜第62条の9(合併・分割等における資産評価)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「会計目的」「税務」
現物出資・現物配当の評価
会社の設立時または増資時の現物出資における不動産の評価、または現物配当における配当財産たる不動産の評価。
会社法上の検査役調査に代わる不動産鑑定士の証明としての評価。
こんなお悩みありませんか?
・「現物出資で会社設立・増資をしたいが、裁判所の検査役調査は時間もコストもかかる」
・「不動産の現物出資を簡素に進めたい」
鑑定評価でこう変わります
不動産の現物出資・現物配当において、不動産鑑定士による証明書を取得することで、会社法で原則必要とされる裁判所の検査役調査を省略でき、時間とコストを大幅に削減できます。
根拠法令を確認する
・会社法 第28条(現物出資)、第33条(検査役の選任)、第207条(現物出資財産等の価額の調査)
・会社法 第207条第9項第4号(不動産については不動産鑑定士の鑑定評価による証明で検査役調査の代替が可能)
・会社法 第454条第4項(現物配当)
・日本不動産鑑定士協会連合会「会社法上の現物出資の目的となる不動産の鑑定評価に関する実務指針」
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「会計目的」
DES(債務の株式化)
DDS時の不動産評価
事業再生スキームにおけるDES(Debt Equity Swap、債務の株式化)・DDS(Debt Debt Swap、債務の劣後化)実行に伴う、
債務者会社の純資産価値算定または再生計画の合理性検証における保有不動産の時価評価。
経営再建のためのDES(借金を株式に変える)・DDS(借金の返済順位を変える)スキームでは、
債務者会社の純資産価値・再生計画の合理性が問われます。
鑑定士が保有不動産の時価を算定することで、再生計画策定・関係者合意形成の基礎となります。
根拠法令を確認する
・会社法 第199条以下(募集株式の発行)、第207条(現物出資財産等の価額の調査)
・会社法 第207条第9項第4号(不動産鑑定士の証明による検査役調査の代替)
・民事再生法、会社更生法
・法人税基本通達 9-4-1(子会社等を整理する場合の損失負担等)、9-4-2(子会社等を再建する場合の無利息貸付け等)(関連通達)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「会計目的」「投資判断の参考」
・※法的整理(会社更生法・民事再生法)に基づく場合は特定価格として評価する場合がある(鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅰ.2、運用上の留意事項参照)
IFRS適用に伴う
投資不動産の公正価値評価
IFRS(国際財務報告基準)を任意適用または強制適用する企業が、IAS第40号「投資不動産」に基づき、
投資不動産の公正価値モデルを採用する場合、または取得原価モデル採用時の公正価値注記のための評価。
IFRS適用企業では、投資不動産を毎期公正価値(時価)で評価する選択肢があり、
また取得原価モデルを採用しても公正価値の注記開示が必要です。
鑑定士による評価が、継続的な決算開示業務の基礎となります。
根拠法令を確認する
・IAS第40号「投資不動産」(Investment Property)
・IFRS第13号「公正価値測定」(Fair Value Measurement)
・国際評価基準(IVS:International Valuation Standards)との対応
・日本不動産鑑定士協会連合会「財務諸表のための価格調査に関する実務指針」
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「会計目的」
棚卸資産(販売用不動産)の評価
不動産事業者・建設会社等が販売用に保有する棚卸資産(販売用不動産・仕掛販売用不動産・開発用土地)の期末時点における
正味売却価額算定と簿価切下げ判定。
不動産会社・建設会社が販売用に保有する棚卸資産は、期末時点で時価評価が必要です。
買値より時価が下がっていれば簿価切下げが必要となり、
その金額の客観的根拠として鑑定評価が監査上要求されます。
根拠法令を確認する
・企業会計基準第9号「棚卸資産の評価に関する会計基準」
・日本公認会計士協会 監査・保証実務委員会報告第69号「販売用不動産等の評価に関する監査上の取扱い」
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「会計目的」
退職給付信託・年金資産としての
不動産評価
退職給付信託に拠出される不動産、または年金資産として運用される不動産について、
拠出時および期末の時価評価。退職給付債務の計算における年金資産の公正価値把握。
従業員の退職金確保のための退職給付信託に不動産を拠出する場合、
または年金資産として不動産を運用する場合、
毎期の時価評価が必要です。鑑定士の評価が、退職給付債務計算・決算処理の基礎となります。
根拠法令を確認する
・企業会計基準第26号「退職給付に関する会計基準」(平成24年5月17日)
・企業会計基準適用指針第25号「退職給付に関する会計基準の適用指針」
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「会計目的」
グループ法人税制
グループ通算制度に伴う資産評価
完全支配関係にあるグループ法人間の不動産譲渡、グループ通算制度(令和4年4月1日以降、旧連結納税制度から移行)の
開始・加入時の資産時価評価、グループ内組織再編における不動産時価把握。
親子会社等の完全支配関係内取引、グループ通算制度の開始・加入時には、
特殊な税務処理が必要です。
鑑定評価が、グループ内取引の時価判定・税務処理の根拠となります。
根拠法令を確認する
・法人税法 第61条の11(完全支配関係がある法人の間の取引の損益)
・法人税法 第64条の9以下(グループ通算制度、令和4年4月1日以降)
・法人税法 第25条の2(受贈益の益金不算入)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「税務」「会計目的」