Key Instances
融資担保評価
不動産担保ローン・プロパーローン・事業性融資等を実行する際、担保不動産の評価額を算定し、融資可能額(LTV等)を決定するための鑑定評価。
銀行が不動産担保融資を実行する際、担保価値を正確に把握しないと適正な融資額を決められません。
鑑定士が担保評価を行うことで、銀行の融資判断の客観的根拠となり、
行内稟議・本部審査の重要資料となります。
根拠法令を確認する
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「担保評価」
・日本不動産鑑定士協会連合会「担保不動産の鑑定評価に関する実務指針」(平成29年5月修正)
・銀行法 第13条以下(信用供与の制限等)
・金融庁「主要行等向けの総合的な監督指針」「中小・地域金融機関向けの総合的な監督指針」
不動産担保の再評価
既存融資先の担保不動産について、定期的(年次・半期等)または地価変動局面・債務者の信用状態変化時に行う再評価。
担保価値の変動把握による信用リスク管理。
あ銀行は融資後も、担保価値が下がっていないか定期的にチェックします。
価値が大きく下がっていれば追加担保要求・条件見直しの判断材料となるため、
継続的なリスク管理に不可欠な評価です。
根拠法令を確認する
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「担保評価」
・日本不動産鑑定士協会連合会「担保不動産の鑑定評価に関する実務指針」(平成29年5月修正)
・日本公認会計士協会 銀行等監査特別委員会報告第4号「銀行等金融機関の資産の自己査定並びに貸倒償却及び貸倒引当金の監査に関する実務指針」
・金融庁「検査マニュアル廃止後の融資に関する検査・監督の考え方と進め方」(令和元年12月18日公表)
不良債権処理・サービサー業務
要管理債権・破綻懸念先・実質破綻先・破綻先債権について、債権回収見込額の算定のための担保不動産評価。
サービサー(債権回収会社)が買取債権の管理回収を行う際の評価。
返済が滞っている貸出金について、銀行は「最終的にいくら回収できるか」を見積もる必要があります。
担保不動産の現在価値が回収見込額の根幹となるため、
鑑定士の評価が不良債権処理戦略の基礎となります。
根拠法令を確認する
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「担保評価」「売買の参考」
・日本不動産鑑定士協会連合会「担保不動産の鑑定評価に関する実務指針」(平成29年5月修正)
・債権管理回収業に関する特別措置法(サービサー法)
・日本公認会計士協会 銀行等監査特別委員会報告第4号
競売・任意売却時
担保権実行による競売申立時、または任意売却に応じる際の担保不動産の処分予測価格・回収可能額算定。
返済が止まった融資について、競売・任意売却どちらで処分するか、いくらで売却するかの判断に鑑定評価が活用されます。回収最大化の判断材料となります。
根拠法令を確認する
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「担保評価」「売買の参考」
・民事執行法 第60条(売却基準価額)、第64条以下(競売)
・日本不動産鑑定士協会連合会「担保不動産の鑑定評価に関する実務指針」(平成29年5月修正)
ノンリコースローン
プロジェクトファイナンスのLTV算定
ノンリコースローン(物件価値ベースの融資)・不動産プロジェクトファイナンス・賃貸事業向け融資等における、
LTV(Loan to Value、融資額/物件価値)算定のための鑑定評価。
普通の融資と違い、「物件価値・物件収益のみを返済原資とする」特殊な融資(ノンリコースローン)では、
物件価値が融資判断の中心です。
収益還元法・DCF法を駆使した鑑定評価が、融資の核となる判断資料となります。
根拠法令を確認する
・鑑定評価基準 総論第7章「鑑定評価の方式」(収益還元法・DCF法)
・鑑定評価基準 各論第1章第2節「建物及びその敷地」
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「担保評価」「投資判断の参考」
・日本不動産鑑定士協会連合会「担保不動産の鑑定評価に関する実務指針」(平成29年5月修正)
シンジケートローン・協調融資
複数の金融機関が共同で融資を行うシンジケートローン・協調融資において、参加金融機関間で共通の担保評価額を共有するための鑑定評価。
大型融資で複数銀行が協力する場合、各行がバラバラの担保評価をするわけにはいきません。
鑑定士の評価書が共通基準として参加金融機関の合意形成の基礎となります。
根拠法令を確認する
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「担保評価」
・日本不動産鑑定士協会連合会「担保不動産の鑑定評価に関する実務指針」(平成29年5月修正)
金融機関自身の保有不動産評価
金融機関が自己使用している店舗・支店・社宅・研修施設等の固定資産について、減損会計・統廃合検討・売却検討時に行う時価評価。
銀行自身も多数の店舗・社宅等を保有しており、
これらの統廃合・減損判定・売却検討の場面で鑑定評価が活用されます。
自行の経営判断・会計処理の根拠となります。
根拠法令を確認する
・企業会計審議会「固定資産の減損に係る会計基準」(平成14年8月9日)
・企業会計基準適用指針第6号「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(平成15年10月31日、平成20年1月24日改正)
・日本不動産鑑定士協会連合会「財務諸表のための価格調査に関する実務指針」(平成30年3月27日改正)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「会計目的」
M&A・事業再生案件
金融機関が取引先のM&A・事業再生・事業承継を支援する際、対象企業の保有不動産の価値検証(財務デューデリジェンス)のための鑑定評価。
銀行が融資先のM&A・事業再生・事業承継を支援する場面で、
対象会社の保有不動産の価値把握が必要となります。
鑑定士の評価が、取引判断・再生計画策定の重要な前提資料となります。
根拠法令を確認する
・会社法 第467条以下(事業譲渡)、第748条以下(合併)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「投資判断の参考」「会計目的」
・※法的整理(会社更生法・民事再生法)に基づく事業再生案件の場合は、別途特定価格として評価する場合がある(鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅰ.2、運用上の留意事項参照)
信託受託
信託銀行が不動産を信託受託する際、または不動産信託受益権の設定・売買・管理に係る評価。信託財産たる不動産の時価把握。
信託銀行は不動産信託業務において、信託財産の価値を信託期間中継続的に把握する必要があります。
信託契約締結時・期中管理・信託終了時の各場面で鑑定評価が活用されます。
根拠法令を確認する
・信託法 全般
・信託業法 全般
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「担保評価」「投資判断の参考」「会計目的」
経営者保証ガイドライン適用時
自宅評価
中小企業の経営者保証に関するガイドラインに基づき、経営者個人の自宅等の保証対象外財産の評価、または保証履行時の保証人保有資産の評価。
こんなお悩みありませんか?
・「会社の借金の保証人になっているが、万一会社が倒産したら自宅まで失うのか心配」
・「事業承継で後継者に保証も引き継ぐ必要があるが、経営者保証を外せないか」
鑑定評価でこう変わります
「経営者保証ガイドライン」では一定要件のもと、社長個人の自宅等を残せる仕組みがあります。鑑定士が自宅の適正価値を算定することで、保証履行時の交渉材料・自宅保全の手続きを進める根拠となります。
根拠法令を確認する
・経営者保証に関するガイドライン(日本商工会議所・全国銀行協会、平成25年12月5日策定、平成26年2月1日適用開始)
・経営者保証に関するガイドラインの特則(事業承継時、令和元年12月24日策定、令和2年4月1日適用開始)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「私的な紛争の解決のための参考」「担保評価」