Key Instances
相続税申告における
鑑定評価による申告
財産評価基本通達による路線価評価が時価を上回る場合、または特殊事情のある土地(地積規模の大きな宅地・無道路地・がけ地・市街化調整区域内農地・形状不整形地等)について、
財産評価基本通達 総則6項を踏まえた鑑定評価額による相続税申告。
路線価で計算した相続税が「思っていたより高い」と感じたことはありませんか?
不整形地・無道路地・がけ地・大規模地等の土地は、
路線価評価が実際の時価を大きく上回ることがあります。
鑑定士が時価を算定して申告することで、
相続税の負担が適正額に抑えられるケースがあります。
過大納付のまま気付かなければそのままですが、
更正の請求期間内(申告期限から5年以内)に
鑑定評価で申告し直せば、
払い過ぎた税金が戻ってくる可能性があります。
根拠法令を確認する
・相続税法 第22条(評価の原則:時価)
・財産評価基本通達(路線価評価の原則)
・財産評価基本通達 第1章 総則6項「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」
・財産評価基本通達 20-2(地積規模の大きな宅地の評価、平成30年1月1日以後適用)
・最判令和4年4月19日(路線価評価が著しく不適当とされた事案)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「税務」
相続税申告における時価評価
(路線価>時価の土地)
地価下落局面・市場性が乏しい地域・特殊な利用制限がある土地等において、財産評価基本通達による路線価評価額が実勢時価を上回る場合の、鑑定評価額による申告。
地価が下落している地域・売却困難な地域では、
路線価>実際の時価という逆転現象が起きることがあります。
このまま路線価で申告すると相続税を過大に納めることになるため、
鑑定士の評価書による時価申告が納税負担の適正化につながります。
根拠法令を確認する
・相続税法 第22条(評価の原則:時価)
・財産評価基本通達(路線価評価)との対比
・最判平成4年4月14日(財産評価は時価によることを原則とする)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「税務」
贈与税・低額譲渡対策
(親族間・関係会社間取引)
親族間・関係会社間における不動産売買において、税務署から「みなし贈与」(相続税法7条)・「低額譲渡」(所得税法59条)と認定されないための時価根拠資料。
こんなお悩みありませんか?
・「親子で不動産を売買したいが、安すぎる値段だと税務署に文句を言われないか心配」
・「親族間取引で適正価格の根拠が必要」
鑑定評価でこう変わります
鑑定士が適正時価を算定することで、みなし贈与認定・低額譲渡認定のリスクを回避できます。税務調査時の根拠資料としても機能します。
根拠法令を確認する
・相続税法 第7条(低額譲受け=みなし贈与)
・所得税法 第59条第1項第2号、所得税法施行令 第169条(法人への譲渡が時価の2分の1未満の場合のみなし譲渡)
・所得税基本通達 59-3(法人への譲渡における時価評価)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「税務」
同族会社株式評価に伴う不動産評価
取引相場のない株式(同族会社株式)の評価において、純資産価額方式または併用方式を採用する場合、保有不動産を相続税評価額または時価で評価する際の鑑定評価。
特に課税時期前3年以内に取得した土地・家屋等は通常の取引価額(時価)で評価する必要があるため。
中小企業オーナーの相続では、
会社株式の値段が保有不動産の価値に大きく影響します。
「純資産価額方式」での株式評価、特に3年以内に取得した不動産は
時価評価が必要であり、
鑑定評価が株式の正確な評価・相続税申告の基礎となります。
根拠法令を確認する
・相続税法 第22条(評価の原則)
・財産評価基本通達 178〜189-7(取引相場のない株式の評価)
・財産評価基本通達 185(純資産価額方式における課税時期前3年以内に取得した土地等の通常の取引価額による評価)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「税務」
法人税法上の時価算定
(グループ法人間取引等)
法人間または法人と個人間の不動産売買・贈与・現物出資等において、法人税法上の適正時価を算定するための鑑定評価。寄附金課税・受贈益課税・役員賞与認定等のリスク回避。
グループ会社間取引・会社と社長個人の取引等で、
税務署が認める適正時価での取引が必要です。
鑑定士の評価書があることで、
寄附金課税・受贈益課税・役員賞与認定リスクを未然に回避できます。
根拠法令を確認する
・法人税法 第22条第2項(無償・低額譲渡における益金算入)
・法人税法 第37条(寄附金の損金不算入)
・法人税法 第132条(同族会社の行為又は計算の否認)
・法人税法 第61条の11(完全支配関係がある法人の間の取引の損益) ・価格等調査ガイドライン 依頼目的「税務」
譲渡所得税申告における
取得時時価の把握
不動産譲渡所得の計算において、相続により取得した不動産の譲渡時に被相続人の取得費を引き継ぐ場合の取得時時価の検証、または取得時の時価が問題となる事案における評価。
相続不動産を売却する際、
被相続人が買ったときの取得費(古すぎて記録不明な場合も多い)
取得時時価が問題となる事案では、鑑定評価が判断材料となります。
適正な譲渡所得計算・税負担の最適化につながることがあります。
根拠法令を確認する
・所得税法 第33条(譲渡所得)、第38条(譲渡所得の金額の計算上控除する取得費)、第60条(贈与等により取得した資産の取得費等)
・租税特別措置法 第31条以下(分離長期譲渡所得・分離短期譲渡所得)
・租税特別措置法 第31条の4(長期譲渡所得の概算取得費控除:譲渡収入の5%)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「税務」
固定資産税評価額への不服申立て
固定資産税の納税者が、固定資産課税台帳に登録された価格(固定資産税評価額)に不服がある場合、固定資産評価審査委員会への審査申出における主張立証資料としての鑑定評価。
Before(鑑定評価なし)
「固定資産税が毎年高すぎる気がする…でも市役所に文句を言っても『これが正しい評価額です』で終わってしまう」
After(鑑定評価あり)
鑑定士の評価書を添えて固定資産評価審査委員会に審査申出を行うことで、評価額が下方修正される可能性が生まれます。評価額が下がれば、当年度だけでなく次の評価替えまでの3年間、固定資産税・都市計画税が継続的に安くなるため、長期的な節税効果が見込めます。
根拠法令を確認する
・地方税法 第341条(固定資産税に関する用語の意義)
・地方税法 第423条(固定資産評価審査委員会の設置)
・地方税法 第432条(審査の申出)
・地方税法 第433条(審査の決定の手続)
・総務省告示「固定資産評価基準」
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「税務」「裁判上の参考」
物納申請における収納価額の検討
相続税の物納制度において、物納財産たる不動産の収納価額(相続税評価額)が時価を上回る場合、または物納申請却下後の不服申立てにおける時価根拠資料。
相続税が払えない場合の物納制度において、
物納の収納価額(相続税評価額)と時価の関係が問題となる場面で、
鑑定評価が判断材料となります。
物納戦略の重要な検討資料となります。
根拠法令を確認する
・相続税法 第41条(物納)、第43条(収納価額)
・相続税法施行令 第19条以下(物納の手続)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「税務」
事業承継税制適用時の不動産評価
非上場株式等の相続税・贈与税の納税猶予制度(法人版事業承継税制)、または個人版事業承継税制の適用時における、対象会社の保有不動産または特定事業用資産たる土地・建物の時価評価。
事業承継税制(納税猶予制度)を活用する際、
会社の保有不動産や個人事業の事業用不動産の評価が、
株式・事業用資産の評価額、ひいては猶予される税額に影響します。
鑑定評価が、事業承継税制活用時の税額シミュレーション・申告の基礎となります。
根拠法令を確認する
・租税特別措置法 第70条の7(非上場株式等についての贈与税の納税猶予及び免除)
・租税特別措置法 第70条の7の2(非上場株式等についての相続税の納税猶予及び免除)
・租税特別措置法 第70条の7の5〜第70条の7の8(法人版事業承継税制の特例措置)
・租税特別措置法 第70条の6の8(個人事業者の事業用資産についての贈与税の納税猶予及び免除)
・租税特別措置法 第70条の6の10(個人事業者の事業用資産についての相続税の納税猶予及び免除)
・財産評価基本通達 178〜189-7(取引相場のない株式の評価)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「税務」
借地権・底地等の権利評価
個人と同族会社間の土地賃貸借における借地権認定課税・相当の地代の認定・借地権の使用貸借への該当判定
土地の無償返還に関する届出書の前提となる適正な権利価額の評価。
借地権設定対価・名義書換料等の適正額算定。
こんなお悩みありませんか?
・「社長個人の土地を会社に貸す予定だが、税務上どう処理すべきか分からない」
・「親の土地に子が家を建てるが、贈与税を指摘されないか心配」
鑑定評価でこう変わります
身内間で土地の貸借をすると、
「借地権が発生しているのに対価がない=贈与」と税務署に指摘されるリスクがあります。
「相当の地代」「無償返還の届出」等の判断や借地権価格の算定に
鑑定評価を活用することで、
税務リスクを抑えた賃貸借スキームを構築できます。
根拠法令を確認する
・鑑定評価基準 各論第1章第1節Ⅰ「宅地」3「借地権及び底地」
・相続税法 第9条(その他の利益の享受、みなし贈与)
・法人税法 第22条第2項、第37条
・法人税基本通達 13-1章(土地の貸借に係る権利金等の関連通達)
・国税庁通達(昭和55年12月25日、直法2-15)「法人税基本通達等の制定について」(通称:借地権課税通達)
・昭和48年11月1日付直資2-189「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」
・「土地の無償返還に関する届出書」(法人税基本通達13-1-7関連)
・借地借家法 全般
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「税務」