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新規賃貸借契約の賃料
新規に賃貸借契約を締結する際の正常実質賃料・正常支払賃料の算定。
建物賃貸借では事業用ビル・店舗・賃貸住宅等、土地賃貸借では事業用借地・駐車場等を対象に、積算法・賃貸事例比較法・収益分析法により適正賃料を求める。
こんなお悩みありませんか?
・「新しくテナント募集をするが、いくらの家賃を設定すれば妥当か分からない」
・「土地を貸すことになったが、地代相場が見当もつかない」
鑑定評価でこう変わります
鑑定士が周辺事例・物件特性・収益性を踏まえて適正賃料を算定することで、
「相場より安く貸して機会損失を生む」「相場より高く設定して入居者がつかない」というリスクを回避できます。
特に事業用テナント・特殊用途物件では取引事例が少なく、
鑑定評価が頼りになる場面が多くあります。
根拠法令を確認する
・不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅱ「賃料の種類」(新規賃料・継続賃料)
・鑑定評価基準 各論第2章「賃料に関する鑑定評価」
・鑑定評価基準 総論第7章第2節「賃料を求める鑑定評価の手法」(積算法・賃貸事例比較法・収益分析法)
・借地借家法 全般
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「賃料の参考」
関係会社間・親族間賃貸借
個人と同族会社、親会社と子会社、グループ法人間等における不動産賃貸借契約の新規賃料設定。
税務上「適正賃料」を要求される場面における時価賃料の算定。
低額賃料による寄附金課税・受贈益課税等のリスク回避。
こんなお悩みありませんか?
・「社長個人の不動産を自分の会社に貸すが、安すぎる賃料だと税務署に否認されるかも」
・「親会社の建物を子会社に貸す予定だが、いくらの賃料設定なら税務上問題ないか」
鑑定評価でこう変わります
身内同士の賃貸借では、安すぎる賃料(または無償)だと「寄附」「贈与」と認定されるリスクがあります。
鑑定士が適正賃料を算定することで、税務調査で否認されるリスクを抑え、
認定賞与・寄附金課税等の追加負担を回避できます。
根拠法令を確認する
・鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅱ「賃料の種類」(新規賃料)
・鑑定評価基準 各論第2章「賃料に関する鑑定評価」
・法人税法 第22条第2項(無償・低額譲渡における益金算入)
・法人税法 第37条(寄附金の損金不算入)
・所得税法 第36条、第37条
・相続税法 第9条(その他の利益の享受、みなし贈与)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「賃料の参考」「税務」
サブリース/マスターリース
建物一括借上げ方式(サブリース・マスターリース)におけるオーナーとサブリース業者間の賃料設定。
パススルー型・固定賃料型・サブリース業者の負担転貸リスクを反映した賃料の算定。
サブリース契約では、業者から提示される借上げ賃料の妥当性判断が難しいケースが多くあります。
鑑定士が転貸リスク・空室リスクを踏まえた適正賃料を算定することで、
契約締結時の判断材料となり、後年の賃料減額請求紛争の予防にもつながります。
根拠法令を確認する
・鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅱ「賃料の種類」(新規賃料)
・鑑定評価基準 各論第2章「賃料に関する鑑定評価」
・借地借家法 第32条(賃料増減請求権、サブリース契約にも適用)
・最判平成15年10月21日、最判平成16年11月8日(サブリース契約への借地借家法32条適用)
・賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(賃貸住宅管理業法、令和2年法律第60号)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「賃料の参考」
公的機関・上場企業等の賃貸借
国・地方公共団体・独立行政法人・上場企業等が貸主または借主となる賃貸借契約において、
内部統制・コンプライアンス対応として要求される客観的な賃料算定。
公的機関や上場企業が賃貸借契約を結ぶ際、内部統制上「適正賃料の根拠」を求められることが多くあります。
鑑定士の評価書を取得しておくことで、
監査対応・株主説明・議会対応等における説明責任を果たすことができます。
根拠法令を確認する
・鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅱ「賃料の種類」(新規賃料)
・鑑定評価基準 各論第2章「賃料に関する鑑定評価」
・国有財産法 第18条以下(貸付け)、地方自治法 第238条の4以下(行政財産の貸付け)
・会社法 第362条(取締役会の権限)、金融商品取引法 第24条の4の4(内部統制報告書)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「賃料の参考」「公的評価」
オペレーショナルアセット
ホテル・商業施設・物流施設・ヘルスケア施設等のオペレーショナルアセットにおける、
運営事業者と所有者間の賃貸借契約に係る固定賃料・変動賃料(売上連動型・GOP連動型等)の基礎賃料算定。
ホテル・商業施設では、固定賃料だけではなく、変動賃料方式が一般的になりつつあります。
鑑定士による事業収支分析を踏まえた賃料設計で、所有者・運営者双方が納得できる賃料水準が形成され、長期的な関係維持につながります。
根拠法令を確認する
・鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅱ「賃料の種類」(新規賃料)
・鑑定評価基準 各論第2章「賃料に関する鑑定評価」
・鑑定評価基準 総論第7章第2節「賃料を求める鑑定評価の手法」(収益分析法)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「賃料の参考」「投資判断の参考」
賃料増額交渉
借地借家法第32条(建物賃貸借)・第11条(借地)に基づく賃料増額請求における、
貸主側の適正賃料の主張立証。差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法による継続賃料の鑑定評価。
こんなお悩みありませんか?
・「公租公課(固定資産税等)が上がっているのに、家賃が長年据え置きで赤字になりそう」
・「周辺相場が大きく上昇しているのに、契約上の賃料がそのまま」
・「テナントに賃料の増額を申し入れたいが、根拠を示せず話が進まない」
鑑定評価でこう変わります
継続賃料の増額請求は、調停・訴訟になると裁判所が鑑定人を選任して適正賃料を算定します。
あらかじめ私的鑑定評価書を取得しておくことで、
交渉段階で増額を実現したり、調停の早期成立を促すことができます。
また、調停前置主義により訴訟前に調停を経る必要があり、その場でも有力資料となります。
根拠法令を確認する
・鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅱ「賃料の種類」(継続賃料)
・鑑定評価基準 各論第2章「賃料に関する鑑定評価」
・鑑定評価基準 総論第7章第2節「賃料を求める鑑定評価の手法」(差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法)
・借地借家法 第32条(建物の借賃の増減請求権)、第11条(地代等増減請求権)
・民事調停法 第24条の2(調停前置主義)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「賃料の参考」「裁判上の参考」
賃料減額交渉
借地借家法第32条・第11条に基づく賃料減額請求における、
借主側の適正賃料の主張立証。地価下落・周辺相場下落・公租公課減少・経済情勢の変動等を踏まえた継続賃料の鑑定評価。
こんなお悩みありませんか?
・「契約時より相場が大きく下がっているのに、家賃・地代が高いまま」
・「貸主に賃料減額を申し入れたいが、根拠を示せず取り合ってもらえない」
・「賃料が経営を圧迫している。減額できれば事業継続できるが、交渉のテーブルにつけない」
鑑定評価でこう変わります
賃料減額請求は借地借家法上の正当な権利ですが、
貸主との交渉だけでは進まないケースが多くあります。
鑑定士の評価書があれば、交渉・調停・訴訟いずれの場面でも合理的な根拠をもって減額を主張でき、
認められれば賃料負担が長期的に軽減されます。
根拠法令を確認する
・鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅱ「賃料の種類」(継続賃料)
・鑑定評価基準 各論第2章「賃料に関する鑑定評価」
・鑑定評価基準 総論第7章第2節「賃料を求める鑑定評価の手法」
・借地借家法 第32条(建物の借賃の増減請求権)、第11条(地代等増減請求権)
・民事調停法 第24条の2(調停前置主義)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「賃料の参考」「裁判上の参考」
サブリース賃料の改定
サブリース契約(マスターリース)におけるサブリース業者からオーナーへの賃料減額請求、
または逆方向の増額請求における、継続賃料の鑑定評価。賃料自動増額特約の効力を考慮した適正賃料の算定。
こんなお悩みありませんか?
・「サブリース業者から『市況悪化により家賃を下げてほしい』と言われたが、応じるべきか判断できない」
・「契約書には『賃料自動増額特約』があるのに、業者が減額を主張してくる」
鑑定評価でこう変わります
最高裁判例(平成15年10月21日・平成16年11月8日)により、
サブリース契約にも借地借家法32条が適用されることが確定しています。
賃料自動増額特約があっても減額請求は可能ですが、
特約の存在は判断要素として重視されます。
鑑定士が契約経緯・市況・特約内容を総合的に踏まえた適正賃料を算定することで、
業者の言い値で減額を呑むことなく、合理的な水準で決着させることができます。
根拠法令を確認する
・鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅱ「賃料の種類」(継続賃料)
・鑑定評価基準 各論第2章「賃料に関する鑑定評価」
・借地借家法 第32条(建物の借賃の増減請求権)
・最判平成15年10月21日(サブリース契約への借地借家法32条適用、賃料自動増額特約の存在を重要事情として考慮)
・最判平成16年11月8日(同旨)
・賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(賃貸住宅管理業法)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「賃料の参考」「裁判上の参考」
賃料改定特約の妥当性
賃貸借契約上の自動改定条項(CPI連動・固定上昇率・3年ごと改定等)に基づく改定額について、
借地借家法第32条・第11条の強行法規性との関係で、改定額が適正賃料の範囲内に収まっているかの検証。
契約書に「賃料は毎年○%自動上昇」「3年ごとにCPI連動改定」等の特約があっても、
借地借家法32条・11条は強行規定であるため、
特約による改定額が著しく不相当となれば、
別途減額・増額請求が可能です(ただし定期建物賃貸借の特約等の例外あり)。
鑑定士が改定後賃料の妥当性を検証することで、特約に従うか賃料増減請求を行うかの判断材料となります。
根拠法令を確認する
・鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅱ「賃料の種類」(継続賃料)
・鑑定評価基準 各論第2章「賃料に関する鑑定評価」
・借地借家法 第32条(建物の借賃の増減請求権、強行規定)、第11条(地代等増減請求権、強行規定) ※定期建物賃貸借における賃料減額しない旨の特約(借地借家法第38条第8項)等の例外あり
・最判平成15年10月21日(賃料自動増額特約があっても借地借家法32条適用)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「賃料の参考」
大型物件・公共施設等の
定期的な継続賃料モニタリング
大型オフィスビル・商業施設・公共施設・社宅等の長期賃貸借において、契約期間中に定期的に賃料水準を見直すための継続賃料評価。
社内決裁・取締役会報告・株主説明等のための定期モニタリング資料。
大型物件・公共施設等の長期契約では、市況変化に応じた定期的な賃料モニタリングがリスク管理上重要です。
鑑定士が定期的に適正賃料を算定することで、
機を逸することなく賃料改定の判断ができ、過大支出・過少収入を防ぐことができます。
根拠法令を確認する
・鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅱ「賃料の種類」(継続賃料)
・鑑定評価基準 各論第2章「賃料に関する鑑定評価」
・借地借家法 第32条、第11条
・会社法 第362条(取締役会の権限)
・国有財産法、地方自治法(公的機関の場合)
・価格等調査ガイドライン 依頼目的「賃料の参考」